樟木头镇是投资者的天堂 还是问题重重的地狱
【字体:
樟木头镇是投资者的天堂 还是问题重重的地狱
时间:1970-01-01 08:00来源:未知 作者:admin 点击:

  在樟木头房地产历史演绎中,有两批外来势力在这里摔过跟头。十几年前,这里曾迎来大批香港人置业,但货量过大,加上金融海啸让资产缩水,港人的房子或贱卖或长期丢空;两年前,高涨的房价吸引众多深圳人来此置业投资,但没多久,原本七八千的楼价几乎腰斩,多数人被深度套牢。 现如今,又有一批人开始抄底———他们低价买入、长期出租,看上去确实回报率高得惊人。那么,樟木头的房地产到底是发展极成熟后投资者的天堂,还是表面诱人实际问题重重的地狱?

  接待了数个“长三角”的客人后,中介公司弘景地产负责人唐晓霖看到了樟木头房地产不寻常的投资价值。这个去年被整个珠三角抛弃的区域,进入2009年后二手房成交趋于活跃。 他刚刚送走一个来自上海的客人,这个人在还未开业的大型商业体天一城附近买下了3套单位,还透露出对樟木头二手房更大的兴趣———15万到25万元之间、天一城附近,看对眼都有可能收入囊中。唐晓霖意识到这个上海人或许会是中介的“财神”,“他有计划购入10来套。” 去年金融海啸过境,樟木头由于多家大型工厂倒闭,成为损失最严重的地区,房价也大幅下滑,一手盘如香樟绿洲比2007年缩水近半。二手楼原本以港人置业为主力的百果洞楼盘也传出由于被抛售价格雪崩的新闻,吸引了全国各地的买家前来看楼。只是由于这一带的楼盘,三房长年以来价格都在十几万上下徘徊,让原本以为是从几十万楼价暴跌下来的淘金者失望而回。 但大浪淘沙,却剩下一些人,看到了硬币的另一面。目前百果洞一带的楼盘,像爱都花园、翠怡花园、帝都花园等,电梯三房的售价都在16万左右,家电齐全的单位租金每月则在1000元上下,如果计算投资回报率,普遍为7.5%,数据显示出的投资价值,比一些一线城市中心区住宅的还要高。 向唐晓霖买房的那个上海人,就看中了这一点,这些房产全部用来出租,而靠近天一城的原因,则是未来享受商业的辐射,博取升值。唐晓霖认为去年金融危机和被媒体妖魔化的房价,倒无形中帮了樟木头房地产的忙,www.501515.com。现在樟木头在全国有知名度。更重要的是,全国都知道这个广东发达地区,原来号称“小香港”的房价,比内地一个县城还低。他统计过自己中介在网上发布房源的流量,最多一个星期甚至达到了10万次的点击量。“如果不是全国范围的关注,哪里来这么多的点击量?”

  如果从价格和成交上看,去年元气大伤的樟木头房地产至少会喘气了。这个国庆,中惠地产给旗下楼盘香樟绿洲定下5000万的销售任务,其项目经理李永锋表示,在优惠促销下,已经超额完成,而销售价格也从去年单价3380元回升到目前的4000元。同样在推盘的御景花园(

  ),虽然只卖出了三四套,但价格也回升了数百元。 二手市场的回暖力度似乎更大,今年以来樟木头房屋转手速度很快,镇内又陆续开了一些新中介,有业内统计整个樟木头中介门市已经突破100家,同样房地产较活跃的塘厦镇中介则只有十数家。所有受访的中介都认为今年的生意好做了,成交量比去年同期回升了两到三成。这其中有一些是新莞人在樟木头定居置业,很大一部分是投资用途,买家包括了内地和香港的淘金者。而有兴趣投资的,更不只是那些在樟木头办厂、工作等有地缘关系的人。原本在香港做学术研究梁老师,经济收入稳定,身边有人说起樟木头房价如何跌入谷底、地理位置如何显著,也开始跃跃欲试。二手价格小幅走高,去年爱都花园等港人聚集地楼盘,三房的标价从13万回升到16万,御景花园等高档些的小区也从22万升至二十四五万左右。 除了大环境的好转,一二手楼的销售都提到了明年初入市的商业项目——— 天一城。这个顶着一个巨型摩天轮的商城,从外表看与东莞镇区爱建的小商品批发城有些类似,但未来无论是从建筑面积还是商业业态种类上来说,都可以称得上樟木头规模的购物中心。它的经营布局类似广州的天河城百货,涵盖主题超市、服装精品、电子游艺机、美食城等,总建筑面积将近12万平方米,而从日前公布的樟木头旧城规划的批前公示中可以看到,樟木头原本镇中心经过十数年的发展,商业金融用地的总建面积也不过42.6万平方米。www.sm988.com “这意味着周边楼盘的生活配套得到了完善,人们在购买时对日后的生活更放心。”李永锋说。而对于中介来说,天一城的逐渐成形,不仅让投资者更多地考虑周边楼盘,还有已经放盘的业主又收回了钥匙,决定等几年看看,毕竟这个大型商业体很可能是物业升值的一大筹码。

  樟木头当年和常平争夺火车站东莞东站时,先输一招,交通的优势拱手让给了邻居常平。而今年公布的莞惠城轨规划,原本途经樟木头,但由于速度目标值提高等原因,取消了该站,空欢喜一场。更让樟木头地产灰心的是,常平还将再增加一个站。也就是说,从区域交通上看,常平不仅拥有两个火车站,还比樟木头多两个城轨的站点。 交通的利好让常平房地产在第二季度已经承接了城区回暖之势,成交稳步上扬,蔚蓝城邦等楼盘甚至开始伸展触角,向深圳和周边城市“拉客”,而樟木头在售楼盘山水华府、御景花园只能老老实实地开发本地市场,2007年火力主攻深圳客的香樟绿洲,也转投本地客和周边镇区的自住客。樟木头本地中介也承认,由于常平市政交通更方便、娱乐购物更发达,不少原本习惯到樟木头消费的香港人也改去了常平,对度假需求的房产冲击颇大。一家在售楼盘的销售经理甚至用了日本经济泡沫爆破后,长达数十年的经济萧条来预计樟木头市场,“这里基本上到头了吧。”他有些悲观。

  阿南(化名)2005年开始在樟木头买入第一套房产,至今过手房产超过10套。在他心目中,这个上世纪90年代就大规模发展房地产的区域,是国内房产成熟的范本———二手房源非常多、流转快、价格极低。 阿南说,他的第一套房子买入价是8.5万元,当时他看到原业主购房合同上写着购入房款23万元。一个月后他找到租客,900元每月出租,投资回报率高达12.7%。尝到甜头后,他又买入了两套房产。2007年二手房跟风涨价,他把手上一套房产脱手,此时资产已经翻了一倍。同年年底,为了抑止炒房,政策加大了对二手房转手的税费,阿南暂时收手。随后在金融风暴的影响下,樟木头房价一路下探,也引发了全国对“樟木头楼价雪崩”的关注。 当大多数人认为,樟木头房地产陷入绝境时,有过成功经验的阿南看到了机会。2008年5月开始,他通过各大中介看了不下50个房源,在出租率高的楼盘不停地以低价买入然后放租。此时他开始刻意靠近天一城买房,虽然年回报率不到7%,但增长点看好。现在,阿南房产上的年收益约10%,成为小有名气的投资达人。他的投资学看上去非常简单,有点股神巴非特的意味——— 低价买入,长期持有,在高峰期卖出去。“我的算法非常简单。月租金×100就是房价,少过这个数就是划算,可以买了,”他这样与人分享经验。

  整个投资方案看上去非常,以极低的价格买入房产,放租后拥有理想的投资回报率,靠近大型商业体,博取升值空间然后转手。 但是这样的投资者忽略了一个问题———如果没有租客怎么办?从事法务工作的黄女士在樟木头呆了5年,每晚经过镇内的住宅小区,很多楼盘的亮灯率严重不足。“除了中心皇朝阁(

  )等几个楼盘,好多楼盘亮灯率在20%到30%之间,有的楼盘整栋整栋的黑在那里。”樟木头常住人口仅2.3万,新莞人13万多人,这个数字低于相邻的各个镇区,“本地人有自己的房子,鲜少买商品房,外地人去年走了一些,今年也没见回来,好多房子空置着无人打理,”黄女士觉得这些没人住的房子,因为价格便宜让人心动,在炒家手里不停流转的情况有点不太正常。

  为什么价格会如此低?其实只要看看供求关系就会明白,樟木头官方数据显示,建有房地产项目120多个,建筑面积800多万平方米,向港推出精品楼盘90多个,外销商品房5万多套,加上2007年高峰期卖给深圳人的房子,唐晓霖说自己的中介统计过,目前能在樟木头市场上交易的存量商品房将近10万套。而反观东莞最火爆的2007年全市商品房住宅成交,也只有5.2万套,这里还透支着一大批深圳投资客。 从樟木头的规划可以看出,当地楼盘高度集中在镇区中心,而周边与谢岗、黄江、常平等镇交界的位置,则分布着大大小小的工业园。同一个区域,密密麻麻地分布着户型、价格差不多的近百个楼盘,而且由于十几年前面向港人开发,各个房间局促狭小,大多数三房面积也只有70余平方米,当地中介也觉得樟木头楼盘同质化、户型严重落伍。 编辑:mavis

(责任编辑:admin)
Copyright © 2002-2011 DEDECMS. 织梦科技 版权所有 Power by DedeCms